全装修商品房相关问题探讨

全装修商品房相关问题探讨

     内容提要：

近年来，各开发商为了扩容市场，增加市场占有率，提升市场知名度，打造行业品牌，纷纷推出各类产品，包括户型的创新、赠送房屋使用面积、增加层高等。在众多创新的产品中，全装修商品房（行业中俗称“精装修房”）也脱颖而出，众多购房者为了避免装修带来的麻烦，对该产品颇于青睐。为迎合消费者的这种心理，降低税务成本，包括万科、龙湖在内的开发商纷纷推出全装修商品房，以期在行业内树立权威。

但是，我们也看到， 2012年全装修商品房频出各类纠纷，设计门、毒地板门、纸板门等事件，无一不显露全装修商品房现存的各种问题。那么，与毛坏房相比，全装修商品房的验收标准为何？怎样才视为验收合格？业主能否以全装修商品房质量不合格拒绝收房？装修工程保修责任、保修期限如何认定？这一系列摆在我们眼前的问题都源于现行法律法规对全装修商品房规定的缺失。

本次笔者拟参考目前房地产开发企业的操作模式，结合目前审判实践的的经验，一一对上述问题进行分析论述。

关键字：精装修、验收标准、交付条件、常见纠纷

一、全装修房的概念及发展历程

全装修商品房一般是指开发商作为装修工程的第一责任人，对商品住宅进行装修，保证商品房在交付前具备基本使用条件，满足业主基本生活需求。建设部于2002年发布的《商品住宅装修一次到位实施导则》对全装修商品房的定义为“新建城镇商品住宅房屋在交付钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。”该定义是全装修商品房的基本概念和标准，实践中，开发商通常会提供多种装修方案，业主可根据个人需求进行选择。

我国全装修商品住宅概念最早源于1999年国务院办公厅出台的《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》（国办发〔1999〕72号），该文件首次提出加强对住宅装修的管理，积极推广一次性装修或菜单式装修模式，避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民的现象；2002年，原建设部出台的《商品住宅装修一次到位实施导则》（建住房〔2002〕190号），进一步引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式。在国内房地产市场日渐成熟的情况下，2008年住房和城乡建设部又发布《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》（建质[2008]133号），指出要完善扶持政策，推广全装修房。

随着全装修商品住宅的逐渐发展，各地政府也纷纷出台全装修住宅的规范性或指导性文件，如上海市出台的《住宅装饰装修验收标准》、南京市出台的《南京市全装修住宅工程质量分户验收管理办法（试行）》、宁波市出台的《宁波市成品住宅装修工程质量分户验收管理规定（试行）》等，但上述规定均只是地方规范性文件，目前并无相关法律、行政法规对全装修商品房管理作出规定。

二、 目前全装修商品房的两种销售模式

现行国内全装修商品房销售主要有两种模式，一种是开发商与业主间仅存在商品房买卖合同关系，开发商与业主签署《商品房买卖合同》时，即明确约定交付的房屋为全装修房屋，购房者交付的价款既包括房屋价款也包括装修价款，装修标准一般以合同附件的形式予以明确，这种销售模式是典型意义上的全装修商品房销售；而另一种销售模式是开发商与业主签署普通《商品房买卖合同》，再由业主委托开发商或第三方进行装修，但在签署《商品房买卖合同》时统一签署《委托装修协议》。

第一种销售模式主要见于比较成熟的房地产开发企业，其在全装修商品房销售中已有多年处理经验，了解全装修商品房销售的争议多发点；采取第二种销售模式的房地产开发企业通常是缺乏全装修销售经验，为了避免装修工程产生纠纷，将装修工程通过委托装修的方式进行规范，以期避免商品房买卖关系中存在的纠纷。

现本文结合上述两种销售模式，对全装修商品房交付的条件、装修验收合格的标准、全装修商品房的保修期限、全装修商品房常见纠纷等问题进行探讨。

三、全装修商品房交付条件的认定

与毛坏房交付不同，全装修商品房交付不仅包括毛坏房的交付，还包括装修工程的交付。在实践中，《商品房买卖合同》对于毛坏房交付的标准一般有明确的约定，但对于装修工程的交付标准却没有具体的约定，那么，对于全装修商品房而言，其交付的标准到底为何？我们可以从以下几个方面进行探讨。

（一）全装修商品房需满足毛坏房的交付条件

1、法定的交付条件：即建设工程经竣工验收合格、消防验收备案

根据《建设工程质量管理条例》16条的规定，建设工程经验收合格的，方可交付使用。2000年《建设工程质量管理条例》颁布前，组织竣工验收的权限在建设主管部门，必须由建设主管部门组织验收。2000年《建设工程质量管理条例》颁布后，这个权限下放给开发商，由开发商组织勘察、设计、施工、监理单位组织验收，填写竣工验收合格报告，并在竣工验收报告上盖章，即视为竣工验收合格。

同时，根据2008年新修订的《消防法》的规定，开发商认为房屋达到消防验收条件的，在网上先进行申报（进入消防部门的系统进行申报），申报后系统会进行随机抽查，15-20%的概率，抽中的，就会进行现场验收。若没有抽中，将拿到消防验收合格的备案证明。

无论销售的房屋是毛坏房还是全装修商品房，商品房经竣工验收合格与消防验收备案均是法定的交付条件。若房屋未达到上述条件而交付的，开发商不仅要承担逾期交房的民事责任，还面临相应的行政处罚。

2、约定的的交付条件

毛坏房约定的交付条件需要看购房者与开发商签署的《商品房买卖合同》及补充协议的约定。仅以福建省《商品房买卖合同》示范文本为例，《商品房买卖合同》第八条对商品房交付条件作出了约定，即：“出卖人应当在       年     月    日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。”

虽然上述约定主要针对的是毛坏房，但全装修商品房也同样需满足上述条件。该约定仅是福建省商品房买卖合同示范文本的约定，其他省市因地域、环境的不同，对约定的交付条件有所差异。

（二）全装修商品房需满足装修工程的交付条件

全装修商品房交付条件的特殊性在于，其不仅需满足毛坏房交付的条件，还需要满足装修工程的交付条件。装修工程的交付条件一般以买卖双方签署的《商品房买卖合同》约定为准。实践中，由于《商品房买卖合同》及附件均由开发商拟定，开发商处于较为强势的地位，为了避免产生纠纷，开发商一般不会在合同中对装修工程的交付标准进行明确约定，而只是约定装修设备使用的品牌、型号等，并且笼统约定“装修工程以实际交付的房屋现状为准。”

因现行的法律法规对装修工程交付条件没有作出明确的规定，因此，实践中，若购房者主张全装修商品房未达到交付条件，一般均因缺乏合同依据被法院驳回诉请。

四、装修工程验收合格的标准

（一）我国部分省市对装修工程验收标准的规定

2002年建设部发布的《商品住宅装修一次到位实施导则》要求装修一次到位，房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。但实施导则并未对装修工程的验收标准作出规定。目前已有部分省市对装修工程验收管理作出规定，如《上海市住宅装饰装修验收标准》、《南京市全装修住宅工程质量分户验收管理办法（试行）》、《宁波市成品住宅装修工程质量分户验收管理规定（试行）》等。

1、上海市住宅装饰装修验收标准

以《上海市住宅装饰装修验收标准》为例，该标准对住宅户内装饰装修中的给排水管道、电气、抹灰、镶贴、木制品、门窗、吊顶、花饰、涂装、裱糊、卫浴设备等项工程与室内空气质量的验收要求、验收方法和质量判定作出了明确规定。对于质量评定标准，该规定将其分为三类，A类：涉及人身健康和安全的项目；B类：影响使用和装饰效果的项目；C类：轻微影响装饰效果的项目。装修工程质量是否合格的标准见下表（合格判定表）：

2、南京市全装修住宅工程质量分户验收管理办法

《南京市全装修住宅工程质量分户验收管理办法（试行）》创新在于其制定了装修工程验收表范本《全装修住宅工程质量交接验收记录》，对需要验收的项目及要求进行明确。但《南京市全装修住宅工程质量分户验收管理办法（试行）》并未对验收合格的标准作出规定，而仅是笼统规定××需检验合格。

（二）实践中对装修工程验收合格标准的认定

由于目前法律法规对装修工程验收标准没有明确规定，除了部分省市出台规范性文件予以明确外，其他省市亦无相关规定。因此，实践中，认定装修工程是否达到合格标准主要看装修工程是否具备正常使用条件，有无严重质量缺陷。目前大部分法院审判实践的观点是，只要装修工程与《商品房买卖合同》或者《委托装修协议》约定基本相符，不存在主体结构质量问题或甲醇严重超标等严重威胁业主人身安全的情况，一般可以认定装修工程符合交付条件，装修工程存在的质量瑕疵，属于保修范围。

据了解，住房和城乡建设部已于2013年6月9日发布了行业标准《住宅室内装饰装修工程质量验收规范》的公告，批准《住宅室内装饰装修工程质量验收规范》为行业标准，编号为JGJ/T304-2013，自2013年12月1日起实施，目前该规范仍未发行。笔者期待该规范能够对装修工程验收合格的标准作出明确的规定，以减少实践中因装修工程引发的交房纠纷。

五、现行全装修商品房常见问题及应对建议

（一）开发商承诺标准和实际装修不符

《商品房买卖合同》或《委托装修协议》一般会对装修设备的品牌及规格进行约定，但业主在收房时，经常发现开发商承诺的装修设备品牌或档次有所改变，从而主张开发商交付的商品房与合同约定不符，要求更换，更有甚者还要求退房。对于此类纠纷，开发商应如何前期预防及处理呢？

笔者认为，由于目前大部分在售楼盘均为预售房，在签署《商品房买卖合同》或《委托装修协议》时，开发商无法保证项目建设时《商品房买卖合同》约定的品牌仍在售。因此，建议开发商在签署《商品房买卖合同》时尽量不约定单一的品牌，可以约定“××设备为××品牌或不低于××品牌标准”，以避免合同约定的品牌断供造成开发商违约。

（二）装修不达标能否拒收房

　　对于毛坯住宅来说，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条的规定，房屋主体结构质量不合格或者房屋质量问题严重影响正常居住使用时，购房人可以主张退房。但对于全装修商品房而言，装修不达标，或存有瑕疵，业主能不能退房存在着较大的争议。

　　有些司法判例认为全装修商品住宅的交付条件与毛坯房一致，有些判例则认为任何装修质量问题均可构成拒绝收房的事由，部分法院则将墙面霉变、渗漏水等问题列为严重质量问题认为可以构成拒绝收房事由，其余的普通质量问题则不作为交付条件，由开发商负责整改保修。

　  杭州市房地产业协会法律专业委员出台的《全装修商品住宅法律实务研究》认为全装修商品房的交付标准应高于毛坯房，同时该标准应从严认定。全装修商品房涉及人身健康和安全的项目质量不合格或者使用功能不合格严重影响正常居住使用时，购房人也可以行使退房权。比如装修后的住宅室内空气中的氡、游离甲醛、苯、氨、TVOC等超出规定标准，整改不到位，购房者就可以主张退房。如果出现阳台、厨房、卧室的墙面有轻微渗漏，混凝土及抹灰有裂缝，阳台、浴厕间倒泛水，墙皮小范围脱落等问题，开发商愿意承担修复和赔偿的，购房者不应强行退房。

　　（三）配送家电、家具是否属于保修范围

　　对于大部分全装修产品，其一般只要求墙体粉刷完成、厨房、卫生间达到入住标准，但部分楼盘也会推出配备家具、家电的全装修商品房，且在合同中对家具、家电的品牌进行约定。那么，对于配备的家具、家电，其保修责任主体是开发商，还是销售者？

　  笔者认为，无论全装修商品房是否交付使用，开发商应保证室内一切家具、家电满足其使用功能，并对所售商品房及所售商品房内置的家具家电、装饰装修等一并承担相应的保修责任和产品安全提示义务。若开发商因此承担民事责任的，开始商可向销售者追偿。

　 （四）开发商楼书能否作为全装修商品房的承诺

大多数开发商在全装修商品房宣传过程中，通常通过楼书对全装修商品房的性能、品牌、装修效果等进行描述，且该宣传一般存在夸大成分。那么关于全装修商品房的楼书宣传资料能否作为全装修商品房的交付标准呢？

按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

因此，若楼书等宣传资料的说明和允诺具体明确，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，该宣传即使未载入商品房买卖合同，楼书等宣传资料关于装修投入标准、装饰设施设备的品牌、装修材质、装修施工工艺、装饰效果图等均可能被法院认定为是合同内容，开发商如违反，应当承担违约责任。因此，开发商在宣传过程中应避免夸大宣传，并尽量在合同中写明“宣传资料仅供参考，不作为交付标准，交付标准以实际交付房屋为准。”

（五）样板房能否作为交付标准

由于全装修商品房买卖合同一般对装修工程的交付标准无明确的约定，但开发商在销售商品房时一般均会向客户展示样板房，由此，许多购房者即以样板房为标准，主张开发商交付的全装修商品房应与样板房一致，否则开发商即应承担逾期交房的违约责任。那么，样板房作为宣传期间的展示品，能否作为全装修商品房交付的标准呢？笔者认为：

1、如果开发商向业主展示了样板房，且样板房及《商品房买卖合同》均未明确实际交付房屋的质量、设备及装修与样板房是否一致的，根据《商品房销售管理办法》第三十一条的规定，此时实际交付的房屋应当与样板房一致，样板房可以作为房屋交付标准。

2、如果样板房展示现场或者《商品房买卖合同》明确写明“样板房仅供参考，实际交付的房屋以交付为准”相关字样的，那么，样板房将不作为交房的标准。

综上所述，全装修商品房虽然历经数十年历史，在全装修商品房的验收标准、流程等仍不规范，从而引发了购房者与开发商间的各类购房纠纷，期待国家相关部门能够出台相关标准、规范以及司法解释，以弥补相关标准及法律法规的缺失。

参考书目：

《全装修商品住宅法律实务研究》：作者：浙江省房地产业协会法律专业委员会、杭州市房地产业协会法律专业委员会，2013年4月。

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邱小红

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