规避“限购令”的购房行为不会导致合同无效，但风险很大

      针对日益突出的房价问题，国务院不断出台房地产市场调控政策。2010年4月14日，国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。通知规定，“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数”，这也就是俗称的“限购令”。 但是，“限购令”并未限制住房价。
      2011年1月26日，国务院办公厅又下发了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)，通知要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。通知并就限购措施作了较为具体的规定。
      3月2日，福州版“新国八条”细则公布，并没有如悲观者所预料的，进一步扩大限购范围和区域，只是重申去年出台的“限购令”，对买房资格、购房套数进行限制。福州版国八条细则出台已十多天，记者走访了福州多出售楼部，看房购房的人仍不在少数，而其中也包括一些“限购”对象。
      据了解，自去年4月份中央出台楼市调控政策开始，针对调控中的限购政策，坊间就开始“见招拆招”，假离婚、借名买房、假结婚骗户口等招数比比皆是。另外，目前已有一些不具购买“资格”的购房者，与开发商签订《商品房买卖合同》并约定暂不办理备案手续，那么这种规避政策签订的合同是否有效？购房者和开发商是否存在风险呢？带着这些问题，我们采访了福建拓维律师事务所的李文希律师。
      记者：该规避“限购令”政策的做法中，购房者不符合购买条件，仍旧与开发商签订购买合同，该合同是否有效?
      李文希：对于不符“限购令”政策规定购房条件的购房者与开发商签订《商品房买卖合同》并约定暂不办理备案手续这种行为，我们首先要明确这种做法违背了政府出台“限购令”政策的目的，会影响到“限购令”政策的调控力度。
      但“限购令”对于合同效力是否有影响，还要看“限购令”的性质。“限购令”实质上是政府采取的房地产市场调控政策，是以行政和经济手段而非法律手段对房地产市场进行宏观调控。从法律角度，国务院及国务院办公厅出台的“限购令”以及福州市执行国务院政策出台的具体限购措施（福州版“新国八条”细则），不属于“行政法规”,更不属于“法律”，而是“政府政策”。而且从福州版“新国八条”关于限制购房数量的规定来看，实质上是通过不予办理合同备案登记来实现的“限购”的。
      关于合同的效力问题，《合同法》有明确规定，即依法成立的合同，自成立时生效，违反法律和行政法规强制性规定的合同的无效。因此，正常情况下，合同在买受人和开发商签订后就生效了。司法实践中，法院对合同效力的认定，是以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据。上面已经提到，“限购令”属于政府的行政调控手段，属于政府政策，不是法律法规，因此，不能以违反“限购令”作为认定《商品房买卖合同》无效的依据。
      另外，关于没有办理登记备案手续的合同效力问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》也有明确规定，即当事人以商品房预售合同没有按照法律和行政法规规定办理登记备案手续为理由，主张合同无效的，人民法院是不予支持的。
      记者：既然合同有效，那么是不是意味着购房者和开发商就有保障了？
      李文希：要明确“合同的效力”与“合同的履行”是两个不同的概念，即使签订的合同有效，合同履行过程中同样存在风险。合同的双方，包括购房者和开发商，都有可能因为自身原因或者其他因素导致没有办法按照合同约定履行义务。在这种情况下，购房者和开发商就能按照合同约定的违约责任条款向对方主张权利了。
      问：与正常的备案合同相比，这样的做法对于购房者和开发商存在哪些主要风险？
 
      李文希：从相关法律规定和政府调控政策等等角度来看，我们认为，未备案合同的风险远远大于正常的备案合同，主要有：
      1、购房户的权属风险。在合同根据“限购令”的规定无法办理备案登记的情况下，购房户无法办理按揭贷款来支付购房款、房屋的预告登记和产权登记亦无法办理。根据我国《物权法》规定，房屋买卖必须经过法定登记机关登记，将房屋所有权变动情况记载在房屋登记薄上，方能发生物权效力。签订了房屋买卖合同而不到登记机关办理房屋所有权转移登记手续，房屋所有权得不到法律保障。因此，如房屋买卖因违反“限购令”没有办理合同备案手续，对购房户而言则存在开发商 “一房二卖”、擅自抵押、被法院查封等法律风险，从而引发纠纷。
      2、房价波动的不确定因素带来的风险。对于开发商而言，采取上述销售方式可以在“限购令”的不利形势下加大销售，加快资金回笼。对于购房户而言，接受这种购买方式大都是预期房价不会低于现在的购买价格。但一旦“限购令”持续期间出现房价下降的情形，且房价下跌的幅度大于其违约需要承担的赔偿责任，则购房户单方要求解除合同的纠纷将会大面积出现。当然，如果届时出现房价大幅上涨的局面，开发商也有可能从获取更大利益的角度单方解除合同。
      3、政策持续期限及变更情况不确定的风险。目前对于限购令的持续期限、后续政府是否会出现更严格的房地产调控政策等政策走向均无法做出准确判断。因此，如果“限购令”的持续时间超出购房户的心理预期，购房户认为已经无法正常获取房屋产权，也很有向开发商提出解除合同的主张，引发纠纷。