简析“网络卖房”的法律风险及应对建议

栏目:新法论谈 发布时间:2011-06-22
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简析“网络卖房”的法律风险及应对建议
来源:拓维律师事务所房地产项目部 发布时间:2011-6-22

    在国家不断出台房产调控政策的背景下,“网络卖房”这一新型销售模式“疯起”。以SOHO中国为例,4月23日,其与新浪乐居合作,在网上通过无底价竞卖方式,成功拍出北京两套商铺;5月15日,潘石屹再次推出15套新房进行网上销售,4套商铺、5套写字楼均以最高限价售出;6月11日,SOHO中国将再次推出10套房源,供网络拍卖销售。除SOHO中国外,“上海一家人”、“南国·威尼斯城”等也纷纷参与网络售房。
    开发商与门户网站这一系列的动作,把刚从摇篮里诞生的“网络卖房”推到了市场的焦点,这种新型房产销售模式,与传统销售模式相比,是否有特殊的规定?存在哪些法律风险?应如何应对?本文将就此做简单评析:
    一、 “网络卖房”应遵守的法律法规及相关政策
    众所周知,关于商品房销售,主要的法律法规是《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》以及《商品房销售管理办法》和《城市商品房预售管理办法》。上述法律法规对商品房销售(预售)的条件、流程、法律责任等做了明确规定。我们认为,“网络卖房”是开发商通过网络销售商品房的手段之一,实质上仍是商品房销售,必然要遵守上述关于商品房销售的法律法规的相关规定。
    对照商务部制定的《电子商务模式规范》,通过网络销售商品房属于电子商务范畴。除国务院办公厅于2005年1月发布的《关于加快电子商务发展的若干意见》以及于2005年4月1日开始实施的《电子签名法》外,我国目前尚未出台电子商务基本法,目前仅有商务部制定的《关于网上交易的指导意见(暂行)》以及国家工商行政总局制定的《网络商品交易及有关服务行为管理暂行办法》。但《关于网上交易的指导意见(暂行)》仅是对网上交易进行引导和示范,不具备法律强制力和约束力。而《网络商品交易及有关服务行为管理暂行办法》是部门规章,效力层级较低,且规定的内容没有超出《合同法》、《产品质量法》以及《消费者权益保护法》等现有法律范畴。可见,从“网络卖房”的电子商务属性来看,目前并没有有针对性的法律法规依据。
另外,“网络卖房”也要符合《商品房销售明码标价规定》,即不能违反俗称的“一房一价”政策。我们注意到,目前采用网络拍卖售房的开发商,对网拍的房源一般都设置了最高限价,而且这个最高限价,一般都是政府核准的最高销售价格。
    二、“网上卖房”的风险及应对建议
    网络售房是在国家对房地产市场严格调控政策背景下,开发商拓展的一种新型房产营销模式,这也有其内在的背景原因。对此,作为“网络卖房”首推者的潘石屹认为:过去几年,房子成交量和房价的暴涨,使房地产行业没有利用新技术改造行业和企业的迫切性,房地产行业相对而言利用电子技术和网络技术还很落后。把房子放在网上去销售,从互联网的技术来看,已经非常成熟了。
    从潘石屹的观点来看,在现有政策和市场环境下,“网络卖房”有可能成为商品房销售的主要模式之一。但从法律层面来看,我们认为,“网上卖房”这一新兴的商品房销售模式还存在诸多法律风险。当然,在分析法律风险的同时,我们也提出了相应的应对建议,供大家探讨:
    1、上面已经提到,从“网络卖房”的电子商务属性来看,目前并没有相关法律法规予以规定。一旦“网络卖房”过程中出现争议和纠纷,在缺少法律依据的情况下,争议和纠纷将很难得到妥善解决。这应该是“网络卖房”面临的最主要的法律风险。
    当然,这一风险也并非不能控制和避免。在法律法规没有明确规定的情况下,开发商可以通过制定相应的 “网络卖房”规则,对交易过程中可能出现的问题作出有针对性的约定。只要开发商制定的“网络卖房”规则不违反法律法规的强制性规定,且购房者接受该规则并参与竞买,出现争议和纠纷后,这个规则是可以作为争议和纠纷的解决依据的。
    2、信息的真实性。主要包括两方面,一是商品房信息和房屋现状的真实性。这个还是可以通过潘石屹的观点作为例子进行说明。潘石屹认为:“房子一定要去现场看,看户型、看建筑风格、看周边环境等等,这些都是网上不能替代的”。但购房户为什么要看房?答案是显而易见的,购房者要确认和核实商品房信息和房屋现状。可见,在“网络卖房”模式下,购房者如仅从网络渠道了解房屋信息,将无法确认商品房信息和房屋现状的真实性,要解决这一问题,又只能回归到传统的看房流程。这应该是商品房的特殊属性造成的“网络卖房”的一大欠缺吧。
还有一个方面是竞买人信息的真实性。由于网络交易存在虚拟性的特点,竞买人参与竞买时的网络身份与其真实身份是否一致?是否符合竞买条件?这是开发商要考虑的交易风险。但在现有网络技术条件下,要解决这个问题不会太难。只要开发商在制定的竞买规则中,要求竞买人在参与竞买前必须以实名制在指定的网站注册并支付保证金,同时约定如竞买人出现竞买成功不签订《商品房买卖合同》或提供的信息不真实,开发商除有权没收其保证金并追究竞买人的违约责任。这样就会对竞买人形成有效的约束,确保其个人信息和参与竞买意向的真实性。
    3、交易的公平性。这个应该是购买者最关心的问题。购房者大都会提出这个疑问:开发商是否会指派人员以购房者的身份参与竞买,变相抬高房价,或者以炒作为目的自卖自买,欺骗购房者?我们认为,从购房者角度,在开发商掌握竞买规则制定权并可控制竞买全过程的情况下,有这种担心和质疑是很正常的。从开发商角度,在保证交易公平性的前提下,如果尽可能的消除这些质疑,目前可以采用的办法是引入公证,通过第三方对交易过程进行监督。
 
    作者简介:
    李文希律师:李文希律师系拓维律师事务所合伙人、公司及房地产项目部总监,专业方向是房地产法律事务、公司法律事务和股权并购法律事务。李律师长期担任房地产专项法律项目以及公司并购法律项目的主要承办律师,熟悉房地产开发的各个阶段、流程的法律风险防控,对房地产诉讼有着丰富的实务经验。在公司法律事务方面,李律师担任多家大型房地产公司、上市公司、国有企业、外商投资企业的法律顾问,对公司内控及合同等各方面有独到且丰富的经验。
    陈旋律师:陈旋律师系拓维律师事务所公司及房地产项目部律师,为多家大型房地产公司法律顾问团队成员之一,尤其对商品房买卖过程中的争议解决有丰富的处理经验。陈律师从业以来,参与多项公司并购及土地交易法律服务项目,熟悉该类项目的实践操作流程及处理技巧,同时也是多家国有企业、外资企业、大型民营企业的法律顾问团队成员之一。