拓维评述 | 法院判决:受疫情影响开发商可延期交房(附4个案例)?
栏目:行业研究 发布时间:2020-02-02 作者: 李艳
分享到:
作者:李艳
李  艳  律师

房地产与建设工程法律部

主办律师


2020庚子新年,注定是让每一个中国人终生难忘的春节假期。新型冠状病毒感染肺炎疫情席卷大地,引发全民恐慌,确诊感染人数及死亡人数与日俱增,截至2月2日,全国范围内确诊人数已破万,死亡人数近三百。

鉴于新型冠状病毒具有高传染性,近日,国务院紧急发布了延长春节假期的通知,各省市地方政府也陆续发布延迟当地企业复工和学校开学的通知,以福建省为例,福建省政府办公厅于1月29日发布《关于延迟省内企业复工的通知》,明文规定:除涉及保障城市运行必需、疫情防控必需、群众生活必需及其它涉及重要国计民生的相关企业稳定生产、做好服务保障外,其它企业不得早于2月9日24时前复工。而房地产开发建设项目并不属于上述特殊企业,故在2月9日前复工难度很大,此次肺炎疫情导致建设项目工期延长已成定局。

对此,本文特针对开发商最关心的延迟复工涉及的房屋交付问题,通过相关法律法规及案例检索,探讨开发商能否以肺炎疫情构成不可抗力为由主张顺延交房,以减免开发商迟延交房的违约责任。


01

新型冠状病毒肺炎疫情应认定为不可抗力


关于不可抗力的法律规定,主要是《民法总则》第180条、《合同法》第117条及第118条,不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

2020年1月20日,国家卫健委发布的2020年1号公告,已正式将新型冠状病毒感染的肺炎纳入《传染病防治法》规定的乙类传染病,并采取甲类传染病的预防、控制措施。1月31日,世界卫生组织也宣布将此次疫情列入国际关注的突发公共卫生事件。

微信图片_20200202172953.jpg

可见,本次来势凶猛的肺炎疫情应属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况,符合不可抗力的法律规定。

从本次肺炎疫情的传播速度、患病确诊人数、死亡人数、企业停工停业等方面来看,其严重程度及影响范围空前,对整个社会经济的危害性毫不输于2003年SARS非典,因此,我们认为本次肺炎疫情在法律上构成不可抗力。


02

能否以疫情构成不可抗力要求顺延交房?


即便肺炎疫情构成不可抗力,但开发商能否理所当然以此为由要求顺延交房无需担责?本次肺炎疫情不禁让公众想起17年前的SARS非典,“历史总是惊人的相似”,2003年的非典疫情在特定情形下也被认定为不可抗力事件。对此,我们特意有针对性检索了SARS非典期间的相关案例,我们发现此类案件在法院审判实践中也存在争议,法院还是会根据个案具体情况区别处理。

微信图片_20200202172933.jpg

法院支持开发商有权顺延交房的案件情况

商品房预售合同约定的交房时间在疫情防控期内或者之后,确因疫情防控影响无法按时交房导致延期交房,开发商有权主张顺延交房。

【案例索引】殷文敏与三亚长源物业发展有限公司商品房预售合同纠纷上诉案(2005)三亚民一终字第79号

法院认为:对于"非典"疫情的影响,该疫情的发生是不可预见、不可避免,并且在当时卫生医疗技术条件下为不可克服的,由此导致政府采取必要的行政措施禁止录用岛外民工。而在政府部门发文禁止录用岛外民工的期日之前,长源公司已与多家建筑企业签订施工合同,但由于2003年4月"非典"疫情在全国范围内的大规模暴发,各地均采取措施严格控制大量人员的随意流动,并且客观上本案涉及的标的物施工人员(民工)主要来自岛外,对民工流动的控制客观上导致了各建筑企业进场施工的迟延,应认定"非典"疫情对"天涯一方城"项目各项施工的完成构成不可抗力因素。同时三亚市政府职能部门就"非典"期间禁止录用岛外民工的通知也是属于合同所约定的政府干预性影响,因此长源公司可据此对"非典"期间导致工期延误发生的迟延交房主张免责。

法院不支持开发商顺延交房的案件情况

1. 商品房预售合同签订时间在疫情防控期,合同约定的交房时间在疫情防控期之后,疫情防控并未对开发商按时交房造成实质影响,开发商无权主张顺延交房。

【案例索引】张晓薇与上诉人沈阳新中城房产开发有限责任公司因房屋买卖合同纠纷一案(2005)沈民(2)房终字第802号

法院认为:新中城公司提出的“非典”疫情属于不可抗力,应免除新中城公司违约责任的问题。虽然2003年春夏之间我国爆发“非典”疫情,但新中城公司在与张晓薇签订《协议书》时(2003年5月26日)应当预见“非典”疫情可能对其正常施工造成影响,但其仍然在《协议书》中约定在2003年9月底将商品房交付张晓薇,且新中城公司自认“2003年9月初,工程基本完工,只差验收”,其在2003年9月26日与张晓薇签订的《商品房买卖合同》亦约定“交房日期为2003年9月30日前”,表明“非典”疫情并未对其交付房屋造成影响,故在本案中不能免除新中城公司承担全部逾期交房的违约责任,所以新中城公司的此项上诉主张,本院不予支持。

2.商品房预售合同签订时间在疫情防控期内,疫情防控并非不可预见,不构成不可抗力,开发商无权主张顺延交房。


【案例索引】上海新昌房产经营有限公司与魏敏商品房预售合同纠纷一案二审民事判决书(2006)沪二中民二(民)终字第1006号

法院认为:非典影响期内双方签订商品房预售合同,非典流行不属于不可抗力,新昌公司要求扣除延期交房7天的理由不成立。

3. 商品房预售合同签订时间在疫情防控期之后,疫情防控不会对开发商按时交房造成影响,开发商无权主张顺延交房。

【案例索引】重庆银昌房地产开发有限公司与仲曼佳商品房买卖合同纠纷上诉案(2005)渝一中民终字第3090号

法院认为:本案合同签订于2OO3年10月,重庆受“非典”影响是在2003年4月至6月,因此“非典”影响不能成为上诉人免责的事由。   

微信图片_20200202172927.jpg


由此可见,虽然肺炎疫情构成不可抗力可以作为免责事由,但开发商并不必然可以顺延交房,还需注意如下事项:

  1. 肺炎疫情应发生在商品房预售合同成立之后,合同履行过程中。如在合同签订之前,或者合同签订时已发生肺炎疫情,则肺炎疫情不属于不可预见的情况,不属于开发商主张免责的理由。

  2. 肺炎疫情应实质影响到开发商按时交房的合同履行,开发商才能主张免责。

  3. 开发商因肺炎疫情不能按时交房应当及时通知购房者,以减轻可能给购房者造成的损失,并提供相关证明。


03

开发商交房风险的应对建议

结合上述案例检索的情况来看,开发商并不能简单将肺炎疫情归结为不可抗力从而主张顺延交房无需担责。因此,我们建议开发商在应对此类交房纠纷时,应根据项目实际情况考虑肺炎疫情对延期交房造成的影响,提前做好应对准备,注重收集并妥善留存好相关证据。

  1. 核查开发商与购房者签订的商品房预售合同。

    重点关注商品房预售合同涉及的签约时间、交房时间、逾期交房违约责任、不可抗力的约定情况,合同有约定的优先适用合同约定。

  2. 收集肺炎疫情构成不可抗力的证据。

    例如:政府通知延长假期、延迟复工的相关政府文件,施工企业停工通知等。

  3. 开发商及时通知购房者因肺炎疫情要求顺延交房的证据。

    例如:开发商书面通知购房者关于受肺炎疫情影响延期交房的通知书。

  4. 收集开发商确因受肺炎疫情影响无法正常履行合同的证据。

    例如:施工承包方出具的项目延期施工的情况说明、监理方出具的项目延期施工的监理日记、施工人员因确诊或疑似新型肺炎而隔离救治的医院证明、项目供应方出具的因受疫情影响无法按时供货的证明等。

  5. 及时测算延期天数及逾期交房违约金的金额,提前做好财务测算以便作为后续如有诉讼纠纷的损失评估以及与购房者沟通谈判的考量依据。