拓维评述 | “断供潮”要来了吗?----新冠肺炎疫情引发购房人断供纠纷的预判与思考
栏目:行业研究 发布时间:2020-02-09 作者: 李文希、李艳
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作者:李文希、李艳

2020年伊始,在新冠肺炎疫情笼罩下的中国,正常的生产和生活秩序已被打乱,大到国家宏观经济发展,小到民众日常生活都已受到重大影响,房地产领域自然也不能例外。

一、新冠肺炎疫情极有可能引发更多的购房人断供纠纷

疫情对中国经济的影响是直观可见的,车水马龙的现代都市、生机勃勃的商业世界就像被突然按下“暂停键”那般冻成冰点。受疫情影响,大多数开发商无法正常开展销售活动,销售回款遭受重创,餐饮巨头--西贝筱面村的董事长就直言,西贝就算贷款发工资也只能撑三个月。清华大学经管学院朱武祥教授等人发布的“995家中小企业调研:85%的企业撑不过3个月”这一调研结果,也着实让人触目惊心。而这些中小企业的生存与发展,直接影响到广大民众的家庭收入,这也将直接影响到通过按揭贷款方式购买房屋的购房人能否正常偿还按揭贷款,进而导致开发商面临更多购房人因收入受到疫情影响所引发的按揭贷款断供纠纷。

对此,我们通过对2003年“非典”SARS期间法院相关案例的检索,对疫情后出现的纠纷进行梳理。我们在“无讼案例”上以“非典”作为关键词,检索2003年至2013年(非典发生后10年内)、审理程序为一审(避免二审案件重复计算)的案例,合计为255个案件。在案由分布上,最主要的纠纷类型为合同纠纷,共125个,占49%。在案件的地域分布上,由于“非典”疫情主要集中于两广及华北地区,相关案例也主要集中于疫情爆发区周边省市。可见,疫情的爆发区域与疫情后合同纠纷的数量存在正相关的关系。

对于“非典”疫情引发的购房人断供纠纷,比如,购房人因疫情被隔离导致无法按时还款,是否需要承担逾期付款违约责任的问题。我们通过检索“非典”时期案例来看,法院倾向于认为,不论是“非典”、禽流感疫情还是市政施工,可能影响的只是宏观的经营环境,对借款合同的履行并不产生任何直接、必然的影响,因此对购房人以不可抗力为由主张减免民事责任不予支持。

【案例索引:王挺等与中国农业银行广东省分行营业部等担保借款合同纠纷上诉案(2005)穗中法民二终字第1150号】

因此,购房人受疫情影响无法按时还款,购房人通常仍需承担违约责任。在按揭贷款合同法律关系中,购房人(借款人)的主合同义务为按时偿还借款,逾期还款属于违约。同时,借款人可以通过网上银行、支付宝等形式还款,所以对履行还款义务而言,疫情不会造成实质影响也并非不可克服的,即不属于不可抗力这一免责事由。

二、政府已出台涉及新冠肺炎疫情期间住房按揭还款等问题的相关政策

中央政府部门层面也已经关注到此次疫情对民众收入以及住房按揭还款等造成的不利影响并制定相关政策。2020年2月1日,中国人民银行、财政部、银保监会、证监会、外汇局等五部门联合印发《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》(银发〔2020〕29号),其中“对因感染新型肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、参加疫情防控工作人员以及受疫情影响暂时失去收入来源的人群,金融机构要在信贷政策上予以适当倾斜,灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排,合理延后还款期限。”以及“对因感染新型肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员和参加疫情防控工作人员,因疫情影响未能及时还款的,经接入机构认定,相关逾期贷款可以不作逾期记录报送,已经报送的予以调整。对受疫情影响,暂时失去收入来源的个人和企业,可依照调整后的还款安排,报送信用记录。”的规定,就明确要求金融机构要对受到疫情影响的个人及企业提供信贷照顾及征信保护。对因感染新型肺炎住院治疗或隔离、参加疫情防控、受到疫情影响暂时失去收入来源等不可归责于借款人的特殊原因,致使未能按期还款的借款人,给予合理延后还款并将前述因受疫情影响导致未能按期还款的行为不作为不良信息报送,有利于受到疫情影响的个人及企业安心“战疫”,有利于稳定社会民生。

三、新冠肺炎疫情背景下开发商针对买受人断供行使合同解除权的思考

结合上述非典期间的已有案例,虽然购房人受疫情影响逾期付款,购房人通常仍需承担违约责任。近几年大多数开发商一般是通过解除合同收回房屋另行销售的模式来实现止损。但基于新冠肺炎背景并结合“九民纪要”等新规,我们认为需要重新思考法院是否会支持开发商依照合同约定行使解除权的诉求。

(一)“九民纪要”要求审慎适用合同解除制度

根据最高人民法院2019年11月8日公布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》(法[2019]254号)(简称“九民纪要”)第47条规定“合同约定的解除条件成就时,守约方以此为由请求解除合同的,人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微,是否影响守约方合同目的实现,根据诚实信用原则,确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微,不影响守约方合同目的实现,守约方请求解除合同的,人民法院不予支持;反之,则依法予以支持。”可知,法院对合同解除权的裁判思路会发现一定转变,法院将倾向于认为,根据合同对单方解除权的约定,系在合同一方根本违约情形下,赋予合同守约方解除合同、追究违约责任的权利,对于合同双方在履约过程中的轻微违约行为,任何一方均具有合理范围内的容忍义务。违约方的违约程度显著轻微,不影响守约方合同目的实现,守约方请求解除合同的,法院不予支持解除合同。

(二)实践中已存在部分法院对断供金额不大的情况不予支持解除合同

实践中,部分法院往往将开发商代偿贷款金额与全部购房款进行对比,若“断供”金额只是占到较小比例,则不支付开发商解除合同;若已经占到相当比例,则支持开发商解除合同。究其根源是,法院往往基于购房人与开发商双方利益平衡的考虑,如果开发商只代偿较少金额,而商品房价格相比原来还具有较大上涨的情形时,若认定开发商据此就有权解除合同,对购房人显失公平;反之,如果开发商已经代偿较大金额,开发商还不能据此解除合同,只能代偿后向无力还款的购房人追偿,对开发商也不公平。因此,此类争议的关键在于找到购房人和开发商的利益平衡点。

【案例索引:金基不动产(郑州)有限公司、张艺峰房屋买卖合同纠纷二审民事判决书(2018)豫01民终19936号】

(三)对受疫情影响的中低收入人群的利益平衡

中低收入人群本身就属于风险抵御能力较差的群体,基于经济稳定社会和谐发展大局的考虑,国家层面也陆续出台落实和保障受灾的中低收入群体的扶持政策,比如,前文提及的五部门联合印发《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》,就专门针对受疫情影响的购房人住房按揭还款问题作出了灵活安排。我们认为,如购房人违约程度轻微,法院也会综合考虑疫情特殊情况的影响,倾向于对中低收入人群进行适当保护,给予他们适当时间来改善债务问题,协助他们共渡难关,而不会简单地支持开发商解除合同的诉求。

四、对于疫情引发断供纠纷的应对准备工作

鉴于上述分析,我们认为,受疫情影响,近期购房人断供纠纷有可能会有明显增多,但法院可能不会轻易支持开发商解除合同,因此,我们建议开发商提前做好断供纠纷的应对准备工作,例如:

1、对购房人进行摸底,梳理购房人的职业和主要经济来源、受疫情影响情况、日常支付按揭贷款的时间及金额安排、此前偿还按揭贷款是否正常等。

2、与按揭银行保持联系,了解购房人按揭贷款还款情况,针对已出现断供的购房人,主动联系了解其断供原因以及后续能否正常还款,快速评估断供风险。同时根据《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》(银发〔2020〕29号)文件要求,帮助购房人与按揭银行协商给予购房人延后还款安排,以避免开发商承担按揭担保连带责任等。

五、结语

作家方方曾写过“时代的一粒灰,落在个人头上,就是一座山”,对人如此,对身处其中的企业来说,亦是如此。此次新冠肺炎疫情需要政府、企业、普通民众等共同积极应对,我们希望在政府、银行、开发商以及购房人共同努力下,不论是《商品房买卖合同》还是《按揭贷款合同》都能继续正常履行,避免出现我们担心的断供纠纷,这样也可以算是大家共同抗击疫情的小小的胜利。