拓维评述 | “无理由退房”，真的不需要理由吗？

何为“无理由退房”？顾名思义，按照字面意思及一般公众认知的理解，相对于“有理由”退房而言，应当是购房人自认购后可于任何时间、无任何理由提出退房要求，退房没有其他附加条件，购房人单方解除合同而无需承担违约责任。但实际操作中，真的能如购房人所愿，不需要任何理由就能退房吗？

一、疫情阴霾下“无理由退房”再现江湖

近期，恒大、融创、碧桂园、富力、融信、花样年、绿地、新力地产、时代中国等不少房企都相继推出了“无理由退房”的营销举措。

在新冠肺炎疫情肆虐下，楼市销售惨淡，据搜狐焦点统计发现，在2020年1月销售额排名前50的房企中，销售额同比下降房企达40家，业绩下滑率达80%，春节期间，房企销售更是全面停止“零回款”。为应对当前全面“冰冻”的市场环境，房企也在努力自救，继线上售楼、线上咨询等网络营销举措之后，当年恒大“带火”的“无理由退房”无疑成为当前房企能想到的又一棵“救命稻草”。

相比2015年恒大推出的“无理由退房”举措而言，本轮重磅推出的“无理由退房”存在这几个显著特点：

一是参与的开发商众多，不再是局限于恒大一家，单就目前公开宣布的就有融创、花样年、绿地、碧桂园、富力、融信等房企；

二是涉及项目及区域范围更为广泛，仅以融创为例，就覆盖上海、江苏、安徽、浙江、福建等省份的42个城市；

三是“无理由退房”时限普遍较短，目前除了融信提出时限最长可延至交房前，其他开发商的退房时限大多为认购之日起30天内，仅个别长达半年；

四是多以“组合拳”形式推出，比如富力就推出“全民营销+网上售房+购房大优惠+无理由退房+差价补偿”等一整套组合的创新营销方式。

二、关于“无理由退房”的法律分析

（一）法律性质：要约邀请

单就开发商宣传“无理由退房”的行为来说，对于“无理由退房”的宣传系销售商品房广告中的一种，法律性质上应为要约邀请。

涉及的相关法律规定：

《合同法》第15条“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。”

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

《房地产广告发布规定》第2条“本规定所称房地产广告，指房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构发布的房地产项目预售、预租、出售、出租、项目转让以及其他房地产项目介绍的广告。”以及第3条“房地产广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者。”

从上述规定来看，商品房买卖中的要约邀请一般指开发商发布的、面向不特定对象的销售广告和宣传资料等。结合开发商“无理由退房”的营销举措来看，是针对不特定对象的宣传推广，并非针对特定对象的要约，也并非《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定应视为要约的情况，因此，开发商“无理由退房”的营销举措，法律性质上应为要约邀请。

（二）法律效力：未造成购房人信赖利益损失的，开发商无需承担责任

由于要约邀请是当事人订立合同的预备行为，只是为了引诱他人发出要约。只要没给善意相对人造成信赖利益的损失，要约邀请人一般不承担责任。可见，开发商宣传“无理由退房”仅是要约邀请，无理由退房的前提是购房人与开发商就房屋买卖签订了相关书面合同，以恒大为例，涉及的书面文件包括《商品房网上认购书》、《无理由退房承诺书》、《商品房买卖合同》和《无理由退房协议》。 可见，开发商宣传“无理由退房”但购房人并未因此就房屋买卖与开发商签订相关书面合同，开发商无需对购房人承担法律责任。

（三）购房人行使“无理由退房”的合同依据

结合上述意见，购房人不能直接依照开发商“无理由退房”的广告宣传来行使“无理由退房”的权利。还是以恒大为例，购房人需要与开发商签订《商品房网上认购书》、《无理由退房承诺书》、《商品房买卖合同》和《无理由退房协议》，其中《商品房网上认购书》和《无理由退房承诺书》均指向购房人按照《无理由退房协议》的约定享有“无理由退房”的权利。

在此情况下，《无理由退房承诺书》对于开发商的约束力基本等同于前面所说的广告宣传，购房人享有的“无理由退房”权利，具体还要看与开发商签订的类似《无理由退房协议》等书面文件是怎么约定的，包括购房人可以行使“无理由退房”的条件、期限、退房流程以及违约责任等。购房人需要自己擦亮眼睛去评估判断。

三、“无理由退房”已发生过的争议和法院判例

“无理由退房”并非受本次疫情影响下开发商自救的首创，早在2015年恒大就已率先推出“无理由退房”举措，恒大当时也受益于该举措，成功走出全国房地产市场低迷期业绩飙涨。但随之而来的还有铺天盖地的负面舆论和购房人的口诛笔伐，“无理由退房”真的不需要任何理由吗？以当年恒大为例，情况不容乐观。

（一）笔者通过网络公开信息及纠纷案例的检索，发现当年恒大“无理由退房”的纠纷主要集中在以下几个问题：

1、开发商设置“无理由退房”的限制条件，明为“无理由”实则“有理由”：以恒大为例，恒大对“无理由退房”的时间节点、购房人履行合同的情况（要求购房人履行完合同义务，包括签约、付款等义务）、购房人违约的情况（要求购房人无任何违约行为）进行诸多限制与要求，与“无理由”的字面意思明显不符。

2、即便开发商同意退房，退房的实操性较弱：商品房一旦网签备案，或者办理按揭贷款手续，并不是购房人想退就能退的，退房涉及金融机构、购房人、开发商等多方主体，涉及买卖、借贷、担保法律关系，情况复杂，如何协调多方关系主体，在购房人提出“无理由退房”时快速办理退房手续、及时返还购房款成为难点。

（二）基于上述情况，有意退房的购房人通过开发商无法实现“无理由退房”情况下，会诉诸法院进行维权。对此，我们通过对“无理由退房”纠纷的案件检索，梳理购房人起诉的主要理由以及法院审理此类纠纷的主要裁判观点：

1、针对开发商对“无理由退房”设置限制条件的问题

购房人主张：开发商的销售广告和宣传资料均为“无理由退房”，并没有对退房的限制性条件予以明确，并提请购房人注意，现开发商又给“无理由退房”附加各种条件，明显有违诚实信用原则，且相关协议文本均为开发商提供的格式合同，依据《合同法》及《合同法解释二》之规定，在“无理由退房”中设置“理由”、附有“条件”限制，应属无效的格式条款，购房人有权从一般意义上对“无理由”进行“无任何理由”或“无任何限定条件”之理解。

法院认为：开发商对“无理由退房”设置限制条件，或违背诚实信用原则或为无效格式条款，购房人仍可基于对开发商销售广告和宣传资料中“无理由退房”的一般性理解主张退房权利。

【案例索引：魏壮壮、漯河御盛房地产开发有限公司买卖合同纠纷二审民事判决书（2017）豫11民终2286号、天津帝景房地产开发有限公司、魏毅奇商品房预售合同纠纷二审民事判决书（2017）津02民终3515号】

2、关于开发商名为“无理由退房”实为“有理由退房”是否构成欺诈的问题

购房人主张：开发商对外宣传“无理由退房”以及与购房人签订《无理由退房协议》、《无理由退房承诺》的过程中，隐瞒、曲解了“无理由”中的“有理由”限制，对购房人造成误导，或者在明知购房人无法满足“无理由”退房条件的情况下，仍然告知购房人后期可以不附加任何条件地进行无理由退房，使得购房人陷入错误认识，作出了不真实的购房意思表示，构成欺诈。

法院认为：单就“无理由退房”实为“有理由退房”来看，并不必然构成欺诈。判断开发商是否构成欺诈，不能单从能否“无理由”退房这一层面进行判断，尚需结合个案的具体情况，通过综合考量开发商在以“无理由退房”为由销售商品房的过程中是否具备欺诈的构成要素。

【案例索引：万金连与东莞市鸿郡置业有限公司、恒大地产集团（深圳）有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书（2015）东一法南民一初字第1367号、丰红霞与恒大地产集团包头有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书（2017）内0207民初1913号】

3、关于开发商如构成欺诈，购房人能否主张三倍赔偿的问题

购房人主张：住房也应当是一种“消费商品”，购房人也属于“消费者”，应当受《消费者权益保护法》保护。因此，消费者在此类欺诈案件中可依据《消费者权益保护法》的规定主张“三倍赔偿”。

法院认为：对于非《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定的五类欺诈行为的欺诈案件中能否适用《消费者权益保护法》关于“三倍赔偿”的条款，在司法实践中则存在较大争议，尚无统一的裁判标准。可见，即便开发商构成欺诈，购房人也很难引用《消费者权益保护法》获得三倍赔偿。

【案例索引：程永国、王金秀与新疆大和房地产开发有限公司博州分公司商品房销售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书（2016）新民申1626号、李滨与广州城建开发南沙房地产有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事裁定书（2017）粤01民终4229号】

    四、结语

结合上述意见，我们有理由相信“无理由退房”还是需要理由的，需要“法律”和“协议约定”做理由，此外购房人能否顺利实现“无理由退房”还取决于房地产市场走势以及开发商的实力和诚信等，购房人还需理性对待。

“没有一个冬天不可逾越，没有一个春天不会来临”。房企在疫情持续的特殊时期纷纷推出“无理由退房”也是无奈之举，意在影响购房人的心理预期，让购房人放心大胆买房并解决购房人后顾之忧，但此举的能否实现开发商预期的销售目的，实现开发商和购房人的共赢，还有待市场进一步检验。