拓维评述 | 抗击疫情增加的物业管理成本,谁来承担?
栏目:行业研究 发布时间:2020-02-24 作者: 李文希、陈燕
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作者:李文希、陈燕

2020年的春节,突如其来的新冠肺炎疫情打乱了国人的春节计划,全国人民通过各种方式共同参与这场没有硝烟的人民战争。

自1月23日武汉采取封城措施后,各地也陆续出台了具体政策。例如福州市住建局于1月29日发布《关于进一步做好房管行业新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作的紧急通知》,对福州市的物业服务企业提出了履行特殊时期的特殊规定:包括严格落实小区⼈员出⼊各项管理规定,加强对外来⼈员和春节返乡业主的登记等管理⼯作;配合街道和社区居委会做好疫情防控监管工作;倡导小区业主科学处置⼝罩,在物业服务区域内的醒⽬位置设置专门的废弃⼝罩等特殊有害垃圾定点回收垃圾桶。可见,物业服务企业在防控预案、疫情宣传、出入管控、重点消杀、物资保障、配合隔离等方面,充分利用自身优势,在协助社区居民防治疫情中发挥着重要的作用。

但随着疫情防控的需要,物业服务企业提供了比《物业服务合同》所约定的日常服务更多的防控协助义务和配合义务;同时物业服务企业也面临着更大的运营成本压力,主要表现在防疫物资采购成本和人力成本的增加。其中防疫物资采购成本主要指的是口罩、体温计以及为公共设施、公共区域消毒而购买的消毒液、消毒设备所增加的费用等;而人力成本主要指为履行24小时体温筛查职责、出现确诊病例时履行监督隔离、物资配送职责而增加的人工工资、加班费等。因此,新冠肺炎疫情的特殊时期,物业服务企业增加的各项成本,应由谁承担呢?

根据《福建省物业管理条例》第四十六条第1款“商品房的物业服务收费,实行市场调节价,并遵循合理、公开、收费标准与服务质量相适应的原则,采取酬金制、包干制等方式收取。按照国家和本省的有关规定实行政府指导价的除外”规定,目前福建省的物业服务企业主要采取酬金制和包干制两种模式,因此需要区分两种模式进行讨论。


酬金制模式下,物业服务企业因新冠肺炎疫情增加的各种成本应从预收的物业服务资金中支出。


根据《福建省物业管理条例》第四十六条第2款“酬金制是指物业服务企业在预收的物业服务资金中按约定的比例或者约定数额提取酬金,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式”的规定,酬金制模式下,物业服务企业是从预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金,其余的物业服务资金全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担。因此,实行酬金制的物业服务企业为了全体业主的利益,因疫情防控支出的成本应从预收的物业服务资金中支出。

同时根据《福建省物业管理条例》第四十七条第2款和福建省发改委、福建省住建厅联合发出《关于物业服务收费管理有关问题的通知》第八条的规定,物业服务收费实行酬金制的,物业服务企业应当每年向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算,每季度公布物业服务资金的收支情况。因此,建议物业服务企业因疫情防控所支出的费用可事先征得业主委员会同意或者事后及时报备,做好账目的登记和保管工作,避免产生不必要的纠纷。



包干制模式下,因新冠肺炎疫情增加的各项成本不应由物业服务企业单独承担。

根据《福建省物业管理条例》第四十六条第2款“包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式”规定可知,在包干制模式下,物业服务企业是自负盈亏的。如简单按照上述规定理解,因疫情防控支出的成本需由物业服务企业承担。

但此次疫情影响合同履行属于“不可抗力”(全国人大法工委意见),而且物业服务企业为疫情防控所大量增加投入的口罩、消毒液和消毒水消耗品基本超出物业合同约定的范畴,同时物业服务企业按照政府防控疫情要求所实施的例如配合小区隔离、严格人员进出管理、公共场所消毒等也超出物业服务合同约定的物业服务企业义务范围,物业服务企业的上述投入最终受益的是小区业主。因此从法律规定的公平合理原则、物业服务企业的合同义务以及业主受益等角度,我们认为疫情防控支出的成本不应由物业服务企业单独承担。在实际操作中,我们建议可采取如下灵活处理方式:

  1. 由小区公共收益来承担。例如根据《福建省物业管理条例》第六十三条规定,物业服务企业利用物业管理区域内属于业主共用部位、共用设施设备所产生的公共收益归全体业主所有,经业主大会决定,可以用于抵扣业主的物业管理费用以及业主大会决定的其他事项支出。针对疫情防控导致物业合同履行条件发生变更以及业主受益等实际情况,业主也应共同承担物业服务企业为疫情防控额外增加的成本,因此在小区具备公共收益情况下,可以通过“业主大会决定的其他事项支出”方式由小区公共收益来承担该项成本。考虑到疫情防控期间基本无法组织业主大会进行表决,物业服务企业可先采取与业委会协商、做好账目的登记和保管工作、通过业主微信群事先告知业主等方式做好准备工作,在疫情防控结束后再完成业主大会表决程序。

  2. 由物业服务企业与业主委员会协商在疫情防控期间增加支付物业服务费,并采取业主自愿增加支付物业费或者捐款(捐物)等方式,这样即保障了每位业主的权利,也可以解决物业服务企业一部分成本压力。


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因新冠肺炎疫情增加的各种费用能否从专项维修资金中支出?

根据《物业管理条例》规定,专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。《住宅专项维修资金管理办法》也有类似同样规定。如仅从《物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》规定看,物业服务企业因新冠肺炎疫情增加的各种费用不属于住宅专项维修资金的使用范围。

但各地有关于住宅专项维修资金使用的地方性规定,例如《福建省物业管理条例》第六十条和六十一条规定:发生以下危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况时,物业服务企业应当及时通知业主委员会、临时物业管理委员会或者相关业主,并立即组织维修、更新或者采取应急防范措施:(十)其他危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况。在紧急情况下使用专项维修资金,物业服务企业已垫付的物业共用部位、共用设施设备维修、更新、改造费用,从专项维修资金列支。近期,全国多地公安机关针对隐瞒行踪、不配合隔离治疗等行为以涉嫌以危险方法危害公共安全罪进行立案,因此我们认为可以把新冠肺炎疫情界定为《福建省物业管理条例》第六十条规定的“危及公共安全的紧急情况”,物业服务企业为防控疫情采取应急防范措施所发生的成本从公共维修资金中支出有相应的法律依据。

另外,专项维修资金属于业主共有,如果业主经过法定程序同意将物业服务企业为防控疫情采取应急防范措施所发生的成本从专项维修资金中支出,我们认为属于业主对自己所享有权利的合法处分,且是在疫情防控的紧急和特殊时期,其目的也是为了全体业主的生命和健康安全,那么业主大会作出的决议也可以作为物业服务企业因新冠肺炎疫情增加的各种费用从专项维修资金中支出的依据。

但物业服务企业要注意专项维修资金使用的法定程序,例如根据《住宅专项维修资金管理办法》规定,在专项维修资金划转业主大会管理前,需由业主委员会、物业服务企业或村(居)委会、相关业主向区房屋行政主管部门提出使用申请,需经维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上(含)的业主且占总人数2/3以上(含)的业主同意;而专项维修资金划转业主大会管理后,由物业服务企业、业主委员会或相关业主制定维修方案,经业主委员会或当地村(居)委会审核同意,并经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意后方可使用专项维修资金。

另外,需要再次强调,物业服务企业一定要做好为防控疫情采取应急防范措施所发生成本的账目登记和保管工作,避免出现误会和争议。



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建议政府酌情给物业公司相应保障和补贴。

此次疫情防控,物业服务企业和工作人员处于防疫的第一线,全面落实各级政府及其部门的疫情防控措施,保护小区业主的健康安全,不仅投入成本高,而且责任重、压力大、风险高。因此,我们认为可以参考福建省物业管理协会于2020年2月6日发出《致社会各界人士和全省业主倡议书》提出的合理诉求,例如将物业服务行业纳入“保障民生服务需要”的范围,为物业人员参与防疫提供政策保障,给予物业行业防控物资统一采购、配置以解决防控物资严重匮乏问题。

另外,针对物业服务企业为完成各级政府及其部门的疫情防控措施要求额外增加投入的成本,地方政府也可考虑给予相应资金或者物资补贴,帮助物业服务企业度过难关,更好的完成疫情防控任务。

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疫情防控的困难时期,业主和物业服务企业实质上是利益共同体,物业服务企业需要业主更多的理解和支持,大家一起同舟共济,共克时艰。期待疫情早点结束,共享春日繁花。


【本文作者】

拓维律师事务所 高级合伙人  李文希

房地产与建设工程法律部 主办律师 陈 燕