行政法观察 | 国有土地使用权分割转让的条件及要点

孙  明   律师

拓维律师事务所

合规与行政法律部

一般而言，房地产收购项目除通过收购股权的方式完成外，还可通过土地转让的方式取得。2019年7月6日，国务院办公厅发布《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号），认为“我国基本形成了以政府供应为主的土地一级市场和以市场主体之间转让、出租、抵押为主的土地二级市场，对建立和完善社会主义市场经济体制、促进土地资源的优化配置和节约集约利用、加快工业化和城镇化进程起到了重要作用”，并规定“完善土地分割、合并转让政策。分割、合并后的地块应具备独立分宗条件，涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在合同中明确有关权利义务。拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的，应取得相关权利人同意，不得损害权利人合法权益”。

在此国家新出台政策鼓励土地分割流通的大背景下，我们研究发现土地分割转让规定相对较少，目前的分割转让也存在诸多问题。

土地分割转让需先满足土地能单独分割的条件

土地分割实为国有土地使用权分割转让，参照已经失效的1990年08月25日《国家土地管理局关于如何理解分割转让形式的答复》“经研究认为，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条所指的土地使用权分割转让，为非整宗地的土地使用权转让行为，即将受让的一宗地分为二宗或二宗以上后，再行转让土地使用权的行为。它包括了你局来函中所理解的两种形式，即为一是某幢建筑物分别转让给多个使用者，从而也可能使该建筑物范围内的土地使用权分割转让；二是进行大面积开发的土地使用者在开发后，将其使用权再分割转让给其他多个使用者”。房地一体原则下，目前形式一的土地分割转让较为成熟，因此，本文将重点分析形式二土地开发中的分割转让。

土地一级市场取得的宗地，是指土地权属界线封闭的地块或者空间。土地分割也应当满足宗地的要求，能形成界面闭合的空间。此外开发中的土地分割影响到土地规划条件，土地分割必然进行规划条件的变更及调整。

土地分割转让还需满足转让前提条件，并取得相关部门的批准同意，在转让合同中明确权利义务。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件:

（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书”。

土地出让后，禁止只有土地使用权的分割转让或全体转让，受让方应出资建设，达到相应的比例或条件后转让。满足转让的条件后，转让双方就分割转让部分达成合意后，并经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准、签订转让合同并办理过户登记。

土地分割转让带来连锁反应，应需注意的要点

鉴于目前关于土地分割的特殊规定较少，笔者通过总结，认为不允许土地分割转让的情形主要包括：

• 未达到前述土地转让条件

• 划拨土地未办理批准及转出让土地手续

• 出让土地出让合同中明确约定禁止分割转让

• 存在土地闲置情况未处理的

依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条“建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。建设单位应当及时将依法变更后的规划条件报有关人民政府土地主管部门备案”的规定，分割土地使用权的，因涉及宗地面积缩小，影响了容积率、绿化率等规划条件，原权利人可依法先申请变更规划条件，在批准同意后再申请分割。如上海市《松江区工业用地节余土地分割转让暂行办法》亦对此作出规定，分割前期手续应完成规划执行、勘测定界、规划部门建设条件征询等手续。

依照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税”的规定，分割转让土地使用权应当依法缴纳增值税。

土地分割如果原宗地上属于商品房的，还可能存在预售的情形，应当注意土地分割对预售权利人的影响，甚至还需取得相关权利人的同意。