拓维评述 | 逾期支付土地出让金的违约金过高了,法院可以调整吗?
栏目:案例剖析 发布时间:2019-04-01 作者: 檀泽鸿
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檀泽鸿

拓维投融资法律部

主办律师


根据国务院办公厅《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发[2006]100号)第七条的规定,土地出让合同、征地协议等应约定对土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的,按日加收违约金额1‰的违约金。

因此,在实践中,出让人与受让人签订的土地出让合同也均直接约定受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的,自滞纳之日起,每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金。而笔者认为,受让人可以主张每日按迟延支付款项的1‰缴纳违约金明显过高,请求予以适当减少。


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国有土地使用权出让合同纠纷属于民事争议。

根据2004年9月全国人大法工委对最高人民法院送请审查的“国土资源部门解除国有土地使用权有偿出让合同属于民事争议还是属于行政争议函复意见(草拟稿)”的答复意见:“在国有土地使用权出让合同履行过程中,土地管理部门解除出让合同,是代表国家行使国有土地所有权,追究合同另一方的违约责任,不是行使行政管理权,由此产生的争议应属于民事争议”。“现行法律中没有关于行政合同的规定。在国有土地使用权出让合同履行过程中,因土地管理部门解除国有土地使用权出让合同发生的争议,宜作为民事争议处理”。

因此,因受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款,土地管理部门作为出让人追究受让人的违约责任,是平等民事主体之间的合同纠纷,属于民事争议。



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违约金具有补偿性为主、惩罚性为辅的性质,受让人可以主张每日按迟延支付款项的1‰缴纳违约金明显过高,应予调整。

根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失时,当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》(法释〔2009〕5号)第二十九条第二款规定,当事人约定的违约超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

因此,在我国的司法理论和实践中,认为根据合同法的诚实信用原则和公平原则,违约金具有以补偿性为主,以惩罚性为辅的性质。而在土地出让合同纠纷中,受让人所负有的是金钱给付义务,其逾期付款给土地主管部门造成的实际损失应为利息损失,在土地主管部门未存在其他损失的情况下,要求受让人每日按迟延支付款项的1‰缴纳违约金明显过高,应予调整,例如参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率进行计算,至多比照中国人民银行逾期还贷罚息利率进行计算。



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土地出让合同关于受让人逾期支付土地出让金违约金的约定能否适当调整的司法判例

事实上,在司法实践中,就受让人因逾期支付国有建设用地使用权出让价款应支付的违约金能否依据《合同法》以“过分高于实际损失为由”进行调整,亦有一定的争议,包括最高人民法院对此也存在不一样的判例。

最高人民法院在办理福建挺虎置业集团有限公司与仙游县国土资源局建设用地使用权出让合同纠纷再审案件【(2017)最高法民申385号】中,认为按日1‰的标准确认逾期付款违约金,既符合当事人的约定,适用法律亦无不当,受让人以建设用地使用权出让合同为民事合同、约定违约金过高为由主张应予调减,理据不足,不予支持。

但最高人民法院、福建省高级人民法院、福州市中级人民法院等各级人民法院也均有在先案例认为受让人每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金明显过高,依照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算违约金足以填补国土局实际损失。

最高人民法院王友祥法官在办理襄阳市国土资源局与襄阳市三湘房地产投资有限公司建设用地使用权转让合同纠纷二审案【(2016)最高法民终452号】、贵阳市国土资源局与贵州太升房地产开发有限公司建设用地使用权出让合同纠纷二审案【(2016)最高法民终633号】中认为,国务院办公厅《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》系从行政管理角度规范国有土地出让收入的缴纳,属于行政规章,在调整平等民事主体之间的法律关系中不宜直接作为计算违约金的依据。当事人对于违约金的承担虽然参照了上述规定作了约定,但是土地使用权受让人作为民事平等主体有权请求人民法院对于过分高于实际损失的违约金予以适当减少,人民法院可以进行调整。

最高人民法院在办理拉萨市国土资源局建设用地使用权出让合同纠纷再审案件【(2018)最高法民再303号】中,虽然未支持调整违约金,但也确认了合同法及合同法司法解释赋予人民法院适当调减违约金的裁量权,在兼顾涉案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,最终判决不予酌情调减违约金。

福建省高级人民法院在办理福建竣邦房地产开发有限公司、建宁县国土资源局建设用地使用权出让合同纠纷二审案件【(2017)闽民终313号】中,亦认为国土局的损失可参照银行同期同类贷款利率计算,但鉴于该案受让人存在两次违约,故参照银发[2003]251号《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》中关于逾期还贷罚息利率的规定,在银行同期同类贷款利率水平上加收50%。

在本所律师代理的罗源县国土资源局诉福州中茂房地产开发有限公司建设用地使用权出让合同纠纷一案中【(2017)闽01民初120号】,福州市中级人民法院认为,我国合同法上的违约金系以补偿性为主、惩罚性为辅,主要功能在于填补守约方之损失。受让人所负有的是金钱给付义务,其逾期付款给国土局造成的实际损失应为利息损失,在国土局未举证证明还存在其他损失的情况下,要求受让人每日按迟延支付款项的1‰缴纳违约金明显过高。最终判决对违约金的计算标准调整按照中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算。