开发商在“限地价、竞配建”模式下的“生存指南

近年来，随着土地拍卖市场不断升温，面对市场预期较高、可能产生高价地的传统土地出让方式的困境，在贯彻落实中央关于“房子是用来住的、不是用来炒的”的政策中，越来越多的城市在招拍挂供应土地环节中采用了“限地价、竞配建”的方式进行房地产调控。

何为“限地价、竞配建”？本文特指代常见的“竞配建社会公共保障房、安置型商品房”，简单来说，就是先限定地块的“合理最高上限地价”，当拍卖报价达到这个价格后，不再继续竞价，而改为竞投“配建房”的面积，报出配建面积最大者为竞得人。因此，对于开发商而言，在竞投配建项目时，应充分考虑“配建房”开发建设及销售方面的风险，以便正确评估风险并采取相应的防范措施。

在商品房建设用地出让中附加的配建房建设所需的资金一般由竞得该项目国有建设用地使用权的开发商自筹，这对房地产开发商的筹资垫资能力有较高的要求。因此，配建模式下，开发商应注意以下风险并采取相应的风险防范措施：

附加配建房建设及移交的商品房用地开发项目，全部的建设资金必须由开发商自筹，配建房建成后由政府无偿回收或回购，开发商的利润主要在商品房部分。因此，在招投标竞买阶段，开发商要切忌盲目报价，以防可能会导致利益损失的风险。

风险防范措施：建议仔细研究《土地出让合同》和《配建协议》中的土地供应方式（出让或划拨）、配建比例、回购或回收模式、期限，结合出让地块所处地段商品房的建设、销售相关情况、自身资金实力、融资能力，来设计并实施竞买报价和方案。

由于《土地出让合同》和《配建协议》中对配建房建设有具体要求，如配建的比例、配建应遵守同步建设、同步配套原则、施工许可证的取得时限、装修标准、设施、设施配置情况、配建房与其他商品房的物权关系、配建房的交付期限、交付使用条件等。因此，开发商如未履行上述约定，将面临暂缓办理商品房预售许可证、取消公开出让商品房住宅的竞拍权、暂缓办理项目所在地块上商品房产权证等处罚的风险。

风险防范措施：建议杜绝侥幸心理，严格按照《土地出让合同》和《配建协议》的约定履行，同时与当地政府保持良性的关系，争取政府的支持。

在“限地价、竞配建”模式下，对于开发商来说，在有限的建筑面积上要回本盈利，只能尽可能让商品房部分“豪宅化”并卖出高价以平衡配建房成本支出。为此，开发商往往选择在“竞配建”项目建设密度极高的保障房与高楼层的商品房，并在小区物业管理，包括绿化、公共设施等方面实施“分区管理”，这也成为当前土地出让“限地价、竞配建”模式落地后的普遍现象。

但现实情况是，由于存在配建房的项目在商品房销售上并不易被市场所接受，会直接影响到开发商的商品房销售情况。因此，基于销售等各方面因素的综合考虑，开发商往往会宣传“分区管理”，并选择将商品房和配建房以地面及地下隔离设施实现物理分割，即商品房和配建房进行分区管理并在商品房销售合同中约定，以此试图消除商品房购买者的顾虑，顺利实现商品房的高价销售。

可是，开发商“分区管理”的行为是否符合法律规定呢？根据《物权法》第73条规定以及第76条规定，“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。如将项目按照商品房区域和配建房区域进行分区管理，涉及属于业主共有的绿地和道路，属于有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应由业主共同决定。可见，按照《物权法》的上述规定，开发商是无权将项目按商品房区域和配建房区域分区管理。

实践中，开发商“分区管理”也往往会遭到配建房业主的反对。以北京龙湖天璞小区“隔离墙”争端为例，自2018年1月开始，龙湖地产有限公司（以下简称“龙湖地产”）北京项目“首开龙湖天璞”自住房与商品房业主“隔离墙”争端事件甚嚣尘上。这道隔离墙隔开的是自住房天璞家园的237户业主与商品房学苑府200户业主。一边是均价2.2万元/平方米、物业费3.4元/平方米的限价自住房业主，一边是6.8万—8万元/平方米、物业费7.2元/平方米的高价商品房业主。两者在小区物业管理，包括绿化、公共设施等方面分别实行不一样的标准。自交房之后，业主群体的矛盾愈演愈烈。配建房业主强烈要求拆除隔离，不断上访、维权，并诉诸舆论，矛盾彻底激化。在此情况下，开发商如果拆除隔离，又将面临对商品房业主的违约风险。在隔离墙拆与立的博弈中，开发商就此面临“拆与不拆”的两难境地。

针对上述情况，笔者建议，可采取以下措施防范风险：

1.按照《土地出让合同》和《配建协议》的约定，积极取得规划主管部门对项目中配建房与其他商品房总平布局的合理区分，积极争取分别形成相应独立的规划建设指标,科学设置项目内的公共绿地布局，并争取明确协议建设并移交的配建房按宗地连房带地移交；

2.细化明确配建房移交的范围，特别是明确界定如属于同一宗地的配建房与商品房共有部分产权的具体内容；

3.取得住建部门或房产交易管理部门的认可，在《商品房买卖合同》（包括负责定向销售的配建房的买卖合同）中合理并明确约定共有部分产权的具体范围及权利义务、物业费标准等内容，积极在前期规划建设环节及房屋买卖签订合同环节明确有关权利义务，防止矛盾纠纷的发生。