行政法观察| 宅基地和集体建设用地登记政策再放宽
5月14日，自然资源部发布《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》（自然资发〔2020〕84号）。出于要在今年底要基本完成中央部署的宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作，该通知中出现了不少有利于使用权人的“干货"。本文且从权利人的角度一一点出：
01
原已办理了房地合一的产权证或者是集体建设用地使用证和房屋所有权证“两证”具备的，可以不去“凑热闹”。
待须转让、互换、出资、赠与、抵押或继承的时候，再行办理新的不动产权证也不迟。
02
不动产权籍调查中权属调查是需要全面查清不动产单元权属状况，并由权利申请人及必要时的相邻人进行实地指界确认的。
当代的农村村民早就摆脱的土地束缚，外出工作、进城居住已经是普遍的现象。对此，《通知》出了便利招：对权利人因外出等原因无法实地指界的，可采取委托代理人代办、“先承诺、后补签”或网络视频确认等方式进行。
03
市、县自然资源主管部门可会同乡（镇）人民政府、村委会，组织群众以行政村为单位，统一申请登记，实现批量受理、集中办证。
该举措结合此前早就明确的农村权籍调查、宅基地登记发证只收证件工本费的政策，更加便利了广大群众申请办证，也必将大幅提升登记率。
04
由于管理上滞后或缺位，农村的许多老宅已经被拆除改建，甚至还在既有的院落内扩建，“长高、长胖”现象大量存在，而这些老宅改建、扩建往往并未取得规划及建设审批，按照《城乡规划法》（包括已废止的《城市规划法》）及《村庄和集镇规划建设管理条例》的规定，均属于违法建设，是办理不了不动产登记的。
对此，作为整合了国土资源和城乡规划管理职能后的自然资源部，此次终于放出了政策“大红利”：
在认可地方按其已出台相关规定办理的同时，区分改扩建的老宅是否位于原城市、镇规划区内，给出了相应的办理政策：
对位于原城市、镇规划区内的改建扩建，仍然要求出具规划意见后办理登记。
对位于原城市、镇规划区外的改建、扩建，虽然又进一步以《城乡规划法》实施时间为节点进行了区分,但也基本上都“放水”了：
《城乡规划法》实施前建设的，可不提交符合规划或建设的相关材料，就直接办理登记；
在《城乡规划法》实施后建设的，由村委会公告15天无异议，经乡（镇）人民政府审核后，按照审核结果办理登记。在这种政策下，如果还办理不了登记，那锅就只能（乡）镇政府或其上一级的政府背了。
05
笔者注意到，《通知》中再次重申了几条不予确权登记的“红线”：乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，仍然是办不了登记的。这算是断了诸多“城里人”去农村弄地建房的念想了。
最后，笔者想提醒的是：尚未办理宅基地和集体建设用地使用权确权登记的权利人（包括村集体），应当接着自然资源部《通知》的这股东风，尽快办妥不动产登记，并关注自家土地是否被规划为工业、商业等经营性用途，以快速跟上新《土地管理法》关于集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革的风口。
相关政策文件及文号
★《国土资源部 中央农村工作领导小组办公室 财政部 农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发〔2011〕178号）
★《国土资源部 财政部 住房和城乡建设部 农业部 国家林业局关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》（国土资发〔2014〕101号）
★《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）
★《自然资源部关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》（自然资发〔2020〕84号）
本文作者
合规与行政法律部
高级顾问