不动产遗嘱继承登记研究

不动产作为公民财产中的重要资产，常常会在继承领域引发巨大纷争。所以，现在越来越多的人希望通过订立遗嘱的方式，为身后的不动产归属进行“定纷止争”。但现有的法律制度，似乎尚不能有效保证这份“遗愿”的完成。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称“《物权法》”）第二十九条规定，是否进行不动产登记并不会影响因继承取得不动产的效力。不过，《物权法》第三十一条又规定，对不动产处分物权时，未经登记的，不发生物权效力。为此，为了获得物权法上重要的处分权，当事人终究还是绕不开不动产登记。而不动产继承登记，却存在着诸多困境。

2016年7月，司法部发布《关于废止<司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知>的通知》，正式宣告了强制性房屋继承公证的废止。取而代之，《不动产登记暂行条例》（以下简称“《条例》”）赋予了当事人提供材料的选择权，即不动产继承登记申请人可以选择提交当事人之间能够证明合法继承关系的材料，也可以提交能够证明继承法律关系的经公证的材料或法律生效的文书。为此，遗嘱继承取得不动产将不再必须需要经过公证程序了，但这也导致了在实体真实性认定和程序施行上的两大问题。

（一）强制公证废除后实体问题如何保证

《中华人民共和国继承法》（以下简称“《继承法》”）规定，不动产继承包括法定继承和遗嘱继承。而根据1991年司法部和原建设部联合下发的《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》要求，不管是法定继承还是遗嘱继承，都必须办理公证。并且强制性的把公证的证明文件作为办理房屋继承登记的唯一必备材料。这种规定，目的上是为了保证不动产继承的真实性，确保进行不动产登记前已得到实质性审查。但这种做法不仅增加了申请人的法律义务，违反了上位法，而且也违背了“公证自愿”原则。所以，其废止符合历史的必然性。

不动产继承登记强制性公证废止后，首先要解决的问题就是如何保障申请人申请的事项真实、可信。在遗嘱继承上，一是要保证遗嘱是被继承人的真实意愿表示，二要保证存在多份遗嘱时，确定各份遗嘱的效力。不过，就目前来说，自2014年1月发布《中央编办关于整合不动产登记职责的通知》将不动产登记统一至一个部门后，多数的不动产登记机构还尚不具有鉴定遗嘱真实性的能力。同时，在遗嘱继承不动产登记时，往往可能出现多份遗嘱，也可能出现内容相冲突的两个遗嘱，甚至还可能出现多个不同形式的遗嘱。为此，作为不动产登记机构，缺少了公证这一前置条件，以其目前能力来说，如何分清各遗嘱的情况，确定遗嘱的法律效力，显然也是一件困难的事情。

（二）遗嘱继承方式下不动产登记程序问题

《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称“《实施细则》”）第十四条规定，因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。当事人按照该条的规定准备好所需材料，不动产登记机构应当根据第十七条的规定予以受理，并在法定期限内作出是否登记的决定。

乍一看，这登记程序并无问题，但其并没有在制度上解决不动产登记实质审查困境。为此，2016年5月，原国土资源部发布了《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称“《操作规范》”），其规定了因继承、受遗赠取得不动产申请登记的，申请人不能提交经公证的材料或者生效的法律文书的，申请人不仅需要提交1.8.6.1规定的材料，而且还要按照1.8.6.2的规定，在受理登记前由全部法定继承人或受遗赠人共同到不动产所在地的不动产登记机构进行继承材料查验。只有经过查验后，符合立案条件的，才能予以立案。

《操作规范》对登记程序的增加，乃是一种变相的强制性“公证”的行为。不动产登记机构不具有公证机构的专业能力，其为了对登记材料进行实质审查，于是采用最为简单粗暴的方式进行处理，既要求全部法定继承人或受遗赠人共同到不动产所在地的不动产登记机构进行继承材料查验，并且还要向所有继承人询问其对不动产继承协议或遗嘱内容及真实性是否有异议。若存在异议，不动产登记机构甚至可以不予受理。这种登记规定，一方面无法达到公证的效果，另一方面又极大的增加了申请人的负担。其不仅是一种法律上的倒退，更是一种违法《条例》和《实施细则》的行为。

显然，强制性公证不可行，变相的强制性公证也不可行。如何去优化不动产登记的程序，以使得其在高效便民的基础上，最大程度的保证不动产继承的真实性，尚还是当前亟待解决的问题。

不动产不同于一般的物品，其必须通过登记来确认权利的归属，究其原因在于不动产通常价值重大，通过登记能够保证不动产权利行使的安全。同时，登记作为一种有效的公告方式，其所代表的公信力能极大促进不动产财产的流通。为此，这也奠定了不动产登记的基本原则，也为立法指明了应循的方向。

（一）便民原则

《实施细则》开篇第一条就指出，为规范不动产登记行为，细化不动产统一登记制度，方便人民群众办理不动产登记，保护权利人合法权益，根据《不动产登记暂行条例》，制定本实施细则。方便当事人办理不动产登记，乃是不动产统一登记立法的根本要求。可以说，国家之所以推动不动产统一登记制度的实施，就是为了减轻当事人负担，方便人民群众。所以，便民原则作为最为重要的原则之一，应当是贯穿于整个不动产登记的过程之中的。

对于便民原则的理解，不应仅限于减少办证环节，还在于不动产登记机构应将自身定位为第三方中立的服务者来维护交易秩序，在法律允许的范围内，避免公共权力对私有权利产生不利影响，避免因不动产登记机构自身原因妨碍当事人对物权的行使。

（二）形式审查为主，实质审查为辅原则

《物权法》第12条规定了登记机构的审查原则，既以形式审查为主、实质审查为辅原则。所谓的形式审查就是书面审查，既不动产登记机构在收到当事人登记申请时，只对所提交的材料的形式合法性进行审查，但不审查申请人的意愿表示是否真实。而实质审查则是要求不动产登记机构不仅要对书面材料的客观真实性进行审查，还要对当事人的不动产物权是否真实存在以及当事人设立、转移不动产物权的真实意愿进行审查。

之所以以形式审查为主，一是基于尊重已被司法机关、公证机构或其他行政机关所确认的法律事实，以及出于对当事人民事意思自治的保护。二是在现行的法律法规项下，并未赋予不动产登记机构实质审查的权力，并且其也无义务进行广泛的调查。在现在强制公证制度废除的情况下，遗嘱继承可以不需要经过司法裁判和公证就提交申请的。那在形式审查理由的第一项并不存在的情况下，是否可以成为形式审查的例外呢？

笔者认为这并不可以。首先，形式审查是便民原则的延续和体现，如果一应皆需要实质审查，不仅会增加当事人申请登记的难度，也必然延长当事人继承登记的办理期限。其次，不动产登记机构无实质审查权的本质情况并未改变，以例外为由赋予自身权利，显然是不符合立法法的。最后，不管是根据《物权法》第十二条第二款的规定，还是根据《实施细则》第十九条的规定，实质审查只限于对不动产的实地查看上。所以，以实质审查为辅，其所涉及的范围不应逾越。

（一）登记机构进行形式审查，司法机关进行实体审查

当强制公证被废除后，实则已不再要求不动产遗嘱继承进行实质性审查了。为此，不动产登记机构只需，也只能对当事人提交的申请材料进行形式上的审查。当当事人提交的材料真实可信，及无须再去判断该份遗嘱是否是唯一有效的，也无须去调查其他继承人是否对此有异议。如此，才能符合便民原则，达到登记行为应有的高效。

登记机构只进行形式审查，那应如何保障申请人申请的事项真实性呢？笔者认为，这可以交由法院处理。既然实质审查放在登记之前不可行，登记机构目前也不具备形式和实质共同审查的能力，那就应当大胆将实质审查置于登记之后。介于当前的异议登记制度，如果有其他当事人认为继承登记错误，完全可以提起司法救济。这时，便可以通过司法机关对登记行为进行实质审查了。

（二）不动产继承登记的精简和优化

自然，将实质审查置于登记之后，只通过异议登记进行救济，很可能为此伤害到真实权利人的利益。但如果为了保证登记的绝对公证，而牺牲了便民和效率，显然也是不对的。反之，矫枉过正也是不可取的，所以笔者认为，现阶段还应当对不动产继承登记进一步进行精简和优化。

当前还存在有一些不符合《条例》和《实施细则》的规章和规范性文件，甚至还有些条文还坚持着实质审查的强制性要求，这给当事人的申请造成极大的阻碍。为此，对于这些不合时宜的条文应当尽快予以废止，保证在不动产继承登记上的精简和统一。其次，加强不动产登记队伍的建设，培养一批专业性强，具有准司法审查能力的人员。只有这样，若在未来赋予不动产登记机构以实际审查权时，其也能具备相应的能力。最后，进行立法探索，建立一套完善的公示制度。不动产遗嘱继承的风险在于真正的继承人不知道登记行为的发生，依托于现有的信息技术，尽量保证所有拥有继承权人知悉不动产继承登记的发生。越早让权利人知晓，便能越早解决问题，确保不动产继承登记在形式审查下的公平与公正。