房地产开发施工过程中应谨防专利陷阱

——近期房地产开发企业大面积面临专利侵权

    随着房地产市场的发展与完善，房地产开发领域中面临的专利等知识产权问题也日益突出，在工程施工方法、建筑材料（如门、窗等设施产品）中均有可能涉及侵犯他人的专利权。近期，福建地产企业在外墙装饰工程施工工法中就大面积遭遇这一专利索赔陷阱。

    专利权人郭某在建筑外墙装饰施工领域拥有多项发明专利权，其中若干项专利技术被收入福建省建设厅于2008年3月29日发布的《饰面板植钉锚固挂贴施工工法》（工法编号RJGF（闽）—15—2008）中。郭某借政府的《施工工法》将其专利技术在全省范围内推广使用。

    自2012年12月以来，郭某通过工地施工人员协助取证等手段取得证据后，对福州地产企业大规模的提起了专利侵权诉讼，要求法院确认采用该工法的房地产及施工企业侵权，并提出高额的专利侵权索赔。据不完全统计，福州地产企业已有数十家被起诉专利侵权，索赔金额共近2000万元，并有进一步扩大的趋势。

    福州某国有地产企业被诉侵权后，委托拓维律师事务所处理其与郭某的专利侵权诉讼案。拓维律师事务所派出建设工程及房地产法律部专业律师和知识产权法律部专业律师组成的团队代理此案，律师团队对郭某的两件涉案专利进行了反复研究，发现两专利中所记载的技术方案均已属于现有技术，经过严密而复杂的取证后找到了诉讼解决方案。

    在代理此类案件中我们发现，通过政府部门编制的施工工艺，推广工法等方式将已有的专利技术推广，待普遍使用后再逐一索赔，这是此类案件的特点。此类案件由于先前借助政府推广工法的原因，因此侵权企业涉及面广，被索赔金额大。另一方面，专利权人充分掌握了房地产及施工企业在完成外墙施工后根本无法返工的弱点，如拖延施工工期会造成购房户延期索赔等客观因素。并且，此类案件由于涉及专利技术，普通律师因不了解专利技术和专利案件的抗辩方式，无法准确有效的提出抗辩，被诉的房地产及施工企业在权衡后，往往采取妥协的方案满足专利权人的高额索赔要求，这无形中助长了恶意索赔的行为。本所已函告有关建设主管部门及时修改工法并作出风险预警提示，也提醒相关的房地产开发企业及早防范此类专利陷阱。