购房人死亡,房贷还要不要继续还?

栏目:行业研究 发布时间:2021-10-20 作者: 李艳、黄晓琦

引言:在商品房买卖中,很多购房人都会采用按揭贷款的方式支付购房款。若在合同履行过程中,购房人不幸去世了,购房合同、按揭贷款合同还能继续履行吗?房贷还要不要继续还呢? 

一、购房人死亡,合同仍可继续履行

《民法典》第五百五十七条规定,“有下列情形之一的,债权债务终止:(一)债务已经履行;(二)债务相互抵销;(三)债务人依法将标的物提存;(四)债权人免除债务;(五)债权债务同归于一人;(六)法律规定或者当事人约定终止的其他情形。合同解除的,该合同的权利义务关系终止。”

购房合同、按揭贷款合同作为不具有人身依附性的合同,购房人在合同履行的过程中死亡,不属于法定合同终止情形,并不必然导致合同目的无法实现、合同在法律或事实上不能继续履行。因此,购房合同、按揭贷款合同仍可继续履行。

二、购房合同、按揭贷款合同权利义务的继承问题

在购房人死亡的情况下,购房合同继续履行必然涉及到合同权利义务的继承问题。购房人的继承人在享受购房合同权利的同时,也应承担购房合同及按揭贷款合同的相关义务,包括购房人尚未还清的按揭贷款、因迟延还款产生的违约责任等。即:应由购房人的继承人在继承遗产范围内承担购房合同及按揭贷款合同尚未履行完毕的相关责任。

三、因购房人死亡引发断供问题,银行或开发商应找谁追责?

因多个购房人同时或先后死亡的情况较为少见,且涉及继承先后顺序的问题,讨论起来较为复杂。本文仅先就单一购房人死亡、多个购房人之一死亡的情况进行分析。

(一)单一购房人死亡的情况

案例:小红以总价款200万购买了一套房屋,除首付款50万元外,剩余150万元采取按揭贷款的方式支付。在偿还按揭贷款的过程中,小红不幸离世,剩下的贷款,应该由谁来还呢?

分析:在购房人死亡时,购房人对购房合同享有的财产上的权利义务应由其继承人继承,未明确放弃继承的继承人应当对购房人应当偿还的债务承担责任。

结论:小红的继承人应当在继承范围内就小红尚未偿还按揭贷款承担责任。

(二)多个购房人之一死亡的情况

案例:小明与小芳2人以总价款200万元购买了一套房屋,除首付款小明出资40万和小芳出资60万外,剩余100万采用按揭贷款的方式支付。在偿还按揭贷款的过程中,小明不幸离世,剩下的按揭贷款,小芳需要全额负担吗?

分析:实践中,通常会在办理不动产权证时明确共同购房人对房屋是按份共有还是共同共有。若是按份共有的,通常会在产权证上对各自份额予以标注。在共同购房人没有约定或者约定不明确、产权证又未就共有状态进行标注的情况下,则会考虑家庭关系情况进行如下区别处理:


1、小明与小芳不具有家庭关系时——按份共有

案例:小芳与小明仅是男女朋友关系,小明不幸离世,且房屋产权证上并未明确载明共有状态或各自份额,剩下的贷款该怎么还呢?

分析:

①对外:贷款银行、开发商有权要求小芳承担连带责任继续履行支付全部按揭贷款的义务。

②对内:小芳与小明对房屋各占60%、40%的份额。小芳偿还的按揭贷款超过60%份额的部分,有权向小明的继承人追偿,小明的继承人在各自继承的份额内承担偿还义务。

2、小明与小芳具有家庭关系时——共同共有

案例:小芳与小明构成夫妻或父女、母子、兄弟姐妹等家庭关系的,在小明不幸离世后,剩下的贷款该怎么还呢?

分析:

①对外:贷款银行、开发商有权要求小芳承担连带责任继续履行支付全部按揭贷款的义务。

②对内:对共同共有的财产进行分割的,在没有约定的情况下,一般采用均分原则。即:先分割出小芳占有的50%份额后,再就小明享有的50%份额开展遗产分割。小明的继承人就小明所欠按揭贷款的债务,在继承遗产范围内与小芳共同承担还款责任。

结论:


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结语:即使购房人死亡,该还的房贷还是需要继续偿还,但偿还主体则需要结合购房人实际情况进行具体问题具体分析。本文仅是对购房人死亡可能涉及的法律关系进行简单梳理,现实生活中遇到的情形可能远比上述情况更为复杂,为了确定最终偿还主体,可能涉及到同居、离异、非婚生子、法定继承人范围、代位继承、转继承、遗嘱效力等问题。毕竟生活没有剧本,但它却是最出色的编剧。